Zakaz wypowiadania i przedłużenie umów najmu. Koła ratunkowe dla najemców w czasie epidemii

Trzy wyjątkowe rozwiązania chroniące najemców przewidziano w przepisach tzw. tarczy antykryzysowej 1.0. W czasie epidemii do 30 czerwca 2020 roku nie można wypowiedzieć umowy najmu. Najemcy dostali również prawo do wydłużenia okresu obowiązywania umowy jak i okresu wypowiedzenia umowy i czynszu do 30 czerwca.

1. Przedłużenie umów najmu

Uprzywilejowani są Ci najemcy, których umowy miały lada chwila ulec rozwiązaniu. W przypadku, gdy czas obowiązywania umowy najmu upływał po dniu wejścia w życie ustawy, czyli 1 kwietnia 2020 roku, a przed 30 czerwca 2020 roku, powstała możliwość przedłużenia czasu obowiązywania umowy, zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu. Co więcej, umowa zostaje przedłużona na dotychczasowych warunkach do dnia 30 czerwca 2020 roku.

Aby przedłużyć umowę, nie jest wymagana zgoda właściciela lokalu, co oznacza że wynajmujący nie może zablokować przedłużenia umowy przez najemcę. W tym przypadku niezbędne jest złożenie oświadczenia woli najemcy, najlepiej na piśmie, jednak może być złożone również drogą e-mail. Dopilnuj, aby wynajmujący potwierdził otrzymanie wiadomości. Takie pismo można złożyć wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Wraz z wysłaniem oświadczenia umowa automatycznie ulega przedłużeniu.

Kto nie może skorzystać z uprawnienia?

Nie ma reguły bez wyjątku. Z prawa do przedłużenia umowy nie będą mogli skorzystać wszyscy najemcy. Uprawnienie nie dotyczy najemców, którzy byli w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu, za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość zaległości przekroczyła kwotę czynszu za jeden miesiąc. W tym miejscu ustawodawca doprecyzował tę wyjątkową okoliczność. Pozostawanie w zwłoce, o którym mowa powyżej dotyczy okresu co najmniej 6 miesięcy poprzedzających wejście w życie ustawy albo cały okres obowiązywania umowy najmu, jeśli umowa obowiązywała krócej niż 6 miesięcy.

Z tego dodatkowego prawa tarczy antykryzysowej nie mogą skorzystać najemcy, którzy:

• używali lokal w sposób sprzeczny z umową, niezgodny z przeznaczeniem,
• zaniedbywania obowiązków najemcy, powstania szkód, niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania,
• wynajmowania, podnajmowania lub oddania do bezpłatnego używania lokalu bez zgody właściciela.

W przypadku tego rozwiązania wyłączono również osoby, które mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki odpowiednie dla lokalu zamiennego.

2. Wypowiedzenie umowy najmu niedopuszczalne

W czasie epidemii koronawirusa SARS-CoV-2, do 30 czerwca 2020 roku wynajmujący nie mogą wypowiedzieć najemcom umów najmu. Ograniczenie dotyczy zarówno lokali mieszkalnych jak i innych, wykorzystywanych na przykład do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie można również wypowiedzieć wysokości czynszu w lokalu. Oznacza to, że z mocy przepisów ustawy, stosunki pomiędzy najemcami a wynajmującymi zostały zamrożone na okres trzech miesięcy do 30 czerwca 2020 roku.

Wyjątki od zasady

Przewidziano jednak sytuacje, w których wypowiedzenie umów najmu w czasie epidemii jest dopuszczalne. Do takich sytuacji zalicza się przypadki, gdy:

1. najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niezgodny z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, powoduje szkody, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
2. najemca wynajął, podnajmuje lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez zgody właściciela;
3. najemca używa lokal wymagający opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Również w tym przypadku z uprawnienia nie mogą skorzystać osoby, które mają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki odpowiednie dla lokalu zamiennego.

Wyjątki dotyczą również najemców, którzy nie wynajmują lokali mieszkalnych, ale pozostałe, np. handlowo-usługowe. Wypowiedzenie umowy najmu jest dopuszczalne w sytuacji, gdy najemca naruszył postanowienia umowy lub przepisy prawa dotyczące sposobu używania lokalu lub gdy rozwiązanie umowy wiążę się z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

3. Przedłużenie okresu wypowiedzenia

Na pomoc mogą liczyć najemcy, których umowy zostały już wypowiedziane. Wprowadzone przepisy przewidują możliwość przedłużenia terminu wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu. W przeciwieństwie do poprzednich rozwiązań, to uprawnienie dotyczy wyłącznie najemców mieszań, nie obejmuje więc najemców pozostałych lokali o innym przeznaczeniu, lokali usługowo-handlowych.

tylko dla najemców mieszkań

Wystarczy jednostronne oświadczenie woli najemcy, aby przedłużyć do 30 czerwca 2020 roku termin wypowiedzenia umowy najmu. Rozwiązanie dotyczy również terminu wypowiedzenia wysokości czynszu w takim lokalu. Formalności ograniczono do minimum. Najemca powinien złożyć oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia.

Ustawa przewiduje jednak istotne warunki, które muszą być spełnione, aby móc skorzystać z rozwiązania. Wypowiedzenie musiało bowiem nastąpić przed dniem wejścia w życie ustawy, to jest przed dniem 1 kwietnia 2020 toku. Z kolei termin wypowiedzenia w danej sytuacji miał upłynąć po dniu wejścia w życie ustawy, ale przed 30 czerwca 2020 roku.

Kiedy prawo nie przysługuje?

Z uprawnienia mogą skorzystać niemal wszyscy najemcy lokali mieszkalnych, którym groziło wypowiedzenie umowy w trakcie stanu epidemii. Przepisy przewidują jednak wyjątkowe sytuacje, w których prawo przedłużenia okresu wypowiedzenia nie będzie przysługiwało. Do takich zalicza się przypadek, gdy umowę najmu wypowiedziano z powodu:

• używania przez najemcę lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodny z przeznaczeniem,
• zaniedbywania obowiązków najemcy, powstania szkód, niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania,
• wykraczania przez najemcę w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
• zwłoki z zapłatą czynszu lub innych opłat, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty,
• wynajmowania, podnajmowania lub oddania do bezpłatnego używania lokalu bez zgody właściciela;
• opróżnienia lokalu w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Z uprawnienia nie może również skorzystać najemca, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki odpowiednie dla lokalu zamiennego.