Najem bez ryzyka? Zabezpiecz się przed problemami z najemcą

Co zrobić, gdy najemca naszego mieszkania przestaje płacić czynsz, zalega z opłatami i ani myśli o wyprowadzce? Jak doprowadzić do eksmisji? Tylko właściwie sporządzona umowa może odpowiednio zabezpieczyć wynajmującego przed nieuczciwym najemcą.

NIERUCHOMOŚCI BEZ WĄTPLIWOŚCI
Blog dla kupujących, inwestujących i wynajmujących. Wskazuję rozwiązania najczęstszych problemów, podpowiadam jak rozwiać prawne wątpliwości.

Czy umowa chroni mój interes?

Z tym problemem zderzają się wszyscy właściciele nieruchomości, którzy chcą zarabiać na wynajmie. Kiedy już znajdą w gąszczu ten jeden właściwy wzór umowy najmu, określą wysokość kaucji i uszczegółowią kwestie rozwiązania umowy, nasuwa się pytanie, czy ten skomplikowany dokument w pełni ochroni nasze interesy. Prędzej czy później przyjdzie sprawdzian. Niestety, nie wszyscy kompani okazują się być krystalicznie uczciwi, wówczas każda ze stron zagląda do postanowień umowy i sprawdza jaki faktycznie przysługują jej prawa.

Najczęstszy problem dotyczy możliwości eksmitowania lokatorów, którzy długo zalegają z zapłatą czynszu. Jeśli nawet takie problemy wydają się nam obce, to jednak warto zabezpieczyć się zanim popadniemy w tarapaty. Kto poświęci trzy wieczory na lekturę literatury okołoprawniczej, szybko dojdzie do przekonania, że w Polsce przepisy silniej chronią lokatorów, choćby działających w złej wierze, niż prawowitych właścicieli. Okazuje się bowiem, że „święte prawo własności” ze świętością nie ma wiele wspólnego, bo może być wielokrotnie ograniczane, choćby ze względu na ochronę miru domowego. W przypadku typowej umowy najmu, właściciel nie może wyrzucić lokatora, który nie chce wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania. Lokator musi mieć zapewniony lokal socjalny, a to skutkuje, że wyroki eksmisyjne są często nieskuteczne.

Rozwiązanie – najem okazjonalny

Najem okazjonalny gwarantuje bardziej skuteczną ochronę własności wynajmującego. Dlaczego? Umowa najmu okazjonalnego tym różni się od klasycznego najmu, że zawiera oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu. Oświadczenie takie dla swojej skuteczności wymaga jednak formy aktu notarialnego. Najemca wskazuję również inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku opróżnienia lokalu. Cała umowa najmu okazjonalnego nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, wystarczy, że w takiej formie zostanie sporządzone oświadczenie wskazane wyżej i zostanie załączone do umowy. W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu właściciel mieszkania musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Co zmienia się, jeśli mamy oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego? W problematycznym przypadku, gdy po rozwiązaniu umowy najemca nie ma zamiaru opuścić lokalu, pierwszy krok to wręczenie najemcy na piśmie żądania opróżnienia lokalu. Jeśli najemca ani myśli o wyprowadzce, właściciel może złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. To drugi i najważniejszy krok. Dzięki spisaniu oświadczenia u notariusza wynajmujący nie musi już inicjować i prowadzić długiego, kosztochłonnego procesu cywilnego i eksmisję. Skoro zatem najemca dobrowolnie poddał się egzekucji, co potwierdził notarialnie, to może zostać eksmitowany z lokalu również w miesiącach zimowych. Przed eksmisją nie są chronione osoby małoletnie ani ciężarne kobiety.

Finał – pomyślna eksmisja

Gdy właściciel otrzyma klauzulę wykonalności, może wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania eksmisyjnego. To przyspieszony tryb eksmisji, która jest wówczas realnie możliwa do przeprowadzenia. Oczywiście przedstawione rozwiązanie nie uchroni nas w całości od problemów, jednak jest jedyną, najmniej kosztowną szansą na odzyskanie swojej nieruchomości. Co zrobic jeżeli najemca tłumaczy, że stracił już możliwość zamieszkania w lokalu, który podał wcześniej przy sporządzaniu umowy najmu? Taka sytuacja może faktycznie zablokować eksmisję. Wynajmujący może jednak wskazać najemcy lokal tymczasowy o niskim standardzie, w którym ten mógłby zamieszkać. Jakie inne problemy mieliście w związku z wynajmowaniem mieszkań? Może chcecie się podzielić kłopotami, jakie sprawił Wam wynajmujący?

Masz pytanie lub wątpliwości? Skontaktuj się z autorem artykułu: rafal.przybyszewski@gmail.com