Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Szczęściarzom zajmuje to tydzień, niektórym zaledwie miesiąc. Najczęściej jednak poszukiwania mieszkania mogą trwać nawet długie miesiące. Mówią, że najtrudniejszy jest pierwszy krok, a więc znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Szybko okazuje się jednak, że ten drugi krok – transakcja – też nie jest dużo prostszy. Przeczytaj jak bezpiecznie kupić mieszkanie.

O tym jak znaleźć wymarzone mieszkanie na rynku wtórnym przeczytasz w artykule
JAK ZNALEŹĆ MIESZKANIE NA RYNKU? NIEZBĘDNIK POSZUKUJĄCEGO

Zakup mieszkania, zwłaszcza jeśli jest to pierwsza nieruchomość w życiu, jest dla wielu osób trudnym wyzwaniem. Obawiają się ryzyka ewentualnych problemów. Duża wartość zakupu oraz skomplikowana treść umowy notarialnej czy warunków kredytowych sprawia, że wizja transakcji przyprawia o zawrót głowy. W niektórych problemach może pomóc zaprzyjaźniony, zaufany doradca nieruchomości lub adwokat.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Najważniejsze jest pełne sprawdzenie stanu technicznego i prawnego mieszkania. Księga wieczysta jest metryką nieruchomości. W grafitowych tabelach znajdą się najważniejsze informacje, które musi sprawdzić każdy kupujący. Z księgi wieczystej dowiesz się czy dotychczasowi lokatorzy mają pełne prawo własności do mieszkania, są jedynie współwłaścicielami, przysługuje im użytkowanie wieczyste lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W księdze wieczystej sprawdzisz dane właścicieli, jej dokładny metraż, ilość pokoi, wzmianki o wcześniejszych transakcjach, ale również ewentualne hipoteki. W dziale trzecim znajdą się ostrzeżenia, jeśli mieszkanie, którym się interesujemy, jest przedmiotem sporu w sądzie albo jest przedmiotem innych roszczeń osób trzecich. Jeśli mieszkanie zostało zakupione na kredyt i jego część jeszcze nie została spłacona, to w dziale czwartym księgi wieczystej będzie widniał zapis o istniejącej hipotece. Księgę wieczystą nieruchomości sprawdzimy BEZPŁATNIE przez Internet na stronie: https://ekw.ms.gov.pl/ . Sprzedający przed transakcją powinien udostępnić kupującemu numer księgi wieczystej nieruchomości, by ten mógł zapoznać się z jej treścią.

Co ważne, księgi wieczyste są aktualne na dzień, w którym je sprawdzamy. Dlatego też, gdy od negocjacji do podpisania aktu notarialnego minął dłuższy okres czasu, warto kolejny raz sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie zaszły jakiekolwiek zmiany. Często zdarza się, że mieszkania nie mają jeszcze założonych ksiąg wieczystych… jak sprawdzić wówczas nieruchomość? Gdy mamy do czynienia z tzw. spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, wówczas powinniśmy żądać od sprzedającego wglądu do aktu własności mieszkania oraz odpowiednich zaświadczeń ze spółdzielni np. zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami. Istotne jest, aby dowiedzieć się w spółdzielni czy nie istnieją przeszkody dla założenia księgi wieczystej dla mieszkania, którym się interesujemy.

Dokładnie sprawdź stan techniczny mieszkania. Warto również dowiedzieć się w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej szczegółów na temat przeprowadzonych już i planowanych remontów, kiedy w budynku wymieniano instalację wodno-sanitarną, elektryczną, gazową oraz kiedy wymieniano stolarkę drzwiową i okienną. Dokładnie ustal w trakcie negocjacji czy niektóre meble i urządzenia sprzedający pozostawi w mieszkaniu (np. kuchenkę gazową lub szafę na wymiar) i jak to ewentualnie wpłynie na końcową cenę mieszkania.

Czy umowa przedwstępna jest konieczna?

Gotówka czy kredyt? Od tego wybory zależy jak będzie wyglądała transakcja kupna mieszkania. W obu przypadkach należy już podczas negocjacji ustalić najważniejsze kwestie tj. termin zawarcia umowy, termin wyprowadzenia się lokatorów, wymeldowanie wszystkich osób. Za każdym razem sprawdź w Centralnej ewidencji i informacji o działalności gospodarczej, czy w mieszkaniu, które zamierzasz kupić nie ma siedziby działalność gospodarcza. Przy negocjacjach warto zobowiązać dotychczasowych właścicieli do zmiany adresu prowadzonej działalności.

Umowa przedwstępna to najważniejsze zabezpieczenie wynegocjowanych warunków zakupu mieszkania. Często zdarza się, że po znalezieniu wymarzonego „eM” kupujący musi złożyć wniosek do banku o kredyt hipoteczny albo nie jest możliwe natychmiastowe wyprowadzenie dotychczasowych lokatorów. Gdy ostateczna sprzedaż mieszkania odwlekana jest w czasie, koniecznie sporządź umowę przedwstępną, w której strony zobowiążą się nawzajem do zawarcia umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna powinna zawierać wszelkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (czyli właściwej umowy sprzedaży nieruchomości), a więc szczegółowe określenie mieszkania, wysokość ceny, sposób zapłaty itp. Adwokaci doradzają, aby w celu zabezpieczenia interesu obu stron w umowie przedwstępnej dokładnie określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, np. najlepiej poprzez określenie konkretnej daty, można również przez określone zdarzenie.

Jeśli w umowie nie będzie oznaczony termin albo każda strona wskazała inny termin, to obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a strony wiąże termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeśli minął rok od zawarcia umowy przedwstępnej i wciąż nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to wówczas nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna koniecznie u notariusza

Umowę przedwstępną spisujemy u notariusza – to najważniejsza porada, jaką zawsze udzielam wszystkim przyjaciołom i klientom, którzy mają obawy przed transakcją kupna nieruchomości. Akt notarialny daje największą pewność, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i maksymalnie eliminuje ryzyko transakcji. Dlaczego? Jeśli umowę przedwstępną zawrzemy w formie pisemnej, co najczęściej doradzają pośrednicy nieruchomości, to w przypadku, gdy któraś ze stron nie będzie chciała wywiązać się z umowy, przysługuje nam jedynie odszkodowanie za poniesioną szkodę.

Jedynie umowa przedwstępna spisana w formie aktu notarialnego gwarantuje prawo do dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży przed sądem, a zatem przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy właściwej, jeżeli druga strona uchyla się od tego. Ponadto, w akcie notarialnym warto umieścić klauzulę „trzech siódemek”, która dodatkowo chroni strony umowy. Często notariusze sami proponują uzupełnienie umowy o tego rodzaju zapis. Chodzi o to, aby w umowie przedwstępnej znalazło się oświadczenie każdej ze stron o poddaniu się egzekucji.

Kupujący może złożyć oświadczenie, że zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu określoną w umowie przedwstępnej cenę w określonym terminie i poddaje się egzekucji komorniczej. Zobowiązanie zgodnie z art. 777 § 1 pkt. 4 kodeksu postępowania cywilnego zawarte jest w akcie notarialnym, a w przypadku sprzedającego może obejmować jego oświadczenie co do obowiązku wydania nieruchomości. „Siódemkami” możemy zabezpieczyć nie tylko zapłatę ceny ale również wydanie przedmiotu umowy w posiadanie kupującemu, jeżeli sprzedający uchyla się od przekazania kluczy do nieruchomości.

Poddanie się egzekucji powoduje, że jedynie na podstawie aktu notarialnego możemy wszcząć egzekucję komorniczą z pominięciem postępowania cywilnego przed sądem. Sąd jedynie sprawdzi czy żądanie (zapłaty lub wydania lokalu) jest zgodne z zawartym aktem notarialnym i wystawia klauzulę wykonalności. Nadanie klauzuli wykonalności umożliwia rozpoczęcie procedury egzekucji.

Zaliczka czy zadatek? Czym się różnią?

Pamiętajmy, by przy zawieraniu umowy przedwstępnej uwzględnić w jej treści wpłacany zadatek. Zadatek to nie to samo co zaliczka. Zaliczka jest sumą pieniędzy, najczęściej pierwszą ratą, którą kupujący wpłaca na poczet przyszłej płatności. Gdyby nie doszło do zawarcia umowy, to sprzedający ma obowiązek zwrócić zaliczkę kupującemu.

Z kolei zadatek jest instytucją, która została obwarowana przepisami prawa, bowiem w większym stopniu służy zabezpieczeniu transakcji. Zadatek musi być uwzględniony w postanowieniach umowy przedwstępnej. Co dzieje się z wpłaconym zadatkiem, gdy któraś ze stron odstępuje od zawarcia umowy? Gdy kupujący odstępuje, wówczas sprzedający może zachować zadatek. Odmiennie sytuacja wygląda, gdy umowa nie zostaje zawarta z winy sprzedającego. Wtedy kupujący może żądać wypłacenia sumy stanowiącej dwukrotność wpłaconego zadatku.

Jeśli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny sprzedaży. Choć zaliczka czy zadatek mogą być ustalone w różnej wysokości, to powinny być na tyle wystarczające, aby sprzedający dobrze rozważył ewentualne wycofanie się z umowy. Zadatek należy zwrócić jedynie wyjątkowo w sytuacji gdy umowa nie zostanie zawarta:

– wskutek okoliczności, za które strony nie ponoszą odpowiedzialności,
– wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony,
– wskutek zgodnego oświadczenia woli stron.

W chwili podpisania umowy sprzedaży mieszkania przenoszona jest własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Sprzedający zobowiązuje się wydać lokal we wskazanym terminie, jeśli kupujący zapłaci mu umówioną cenę.

Masz pytanie lub wątpliwości? Skontaktuj się z autorem artykułu: rafal.przybyszewski@gmail.com