Jak znaleźć mieszkanie na rynku? Niezbędnik poszukującego

Poznaj pięć sposobów na znalezienie najlepszej oferty na rynku wtórnym. Rynek nieruchomości wciąż zalewają nowe oferty, pośrednicy prześcigają się w wymyślnych, marketingowych chwytach. Jak w tym chaosie znaleźć najlepsze okazje? Przeczytaj subiektywny poradnik dla początkującego łowcy nieruchomości.

1. Najlepsze oferty w Internecie

Jak znaleźć najlepszą ofertę na rynku? Jak znaleźć mieszkanie w dobrym stanie, najlepszej lokalizacji i konkurencyjnej cenie? Zaczynamy od Internetu, ale na popularnych portalach część ofert jest nieaktualnych, wiele ma wygórowane ceny. Biura nieruchomości prześcigają się w publikowaniu ofert. Często jedno mieszkanie jest fotografowane kilkukrotnie, a oferty jego sprzedaży znajdują się równolegle na kilku stronach. Po kilku dniach poszukiwań masz wrażenie, że znasz już wszystkie ogłoszenia, wciąż widzisz te same posty, a żadna z ofert nie spełnia twoich oczekiwań.

Warto znaleźć strony i fora internetowe (np. grupy na facebook), na których właściciele osobiście publikują ogłoszenia. Oferty bez pośredników nieruchomości są najbardziej poszukiwane w Internecie. Najlepsze oferty w dobrych cenach są dostrzegane przez pośredników i wprawionych inwestorów nawet w ciągu kilku godzin. Przeglądaj strony internetowe zaczynając od najnowszych ofert.

2. Tradycyjne metody poszukiwań wciąż skuteczne

Poszukiwania mieszkania zacznij od kontaktu ze znajomymi. Metoda pantoflowa jest wciąż jedną z najbardziej skutecznych. Napisz na portalu społecznościowym, roześlij sms-y do przyjaciół, uprzejme e-maile do kolegów z pracy.

Tradycyjna metoda ma jedną, zasadniczą zaletę. Nawet najdalszy krewny lub znajomy twojego znajomego może być bardziej zaufanym partnerem do negocjacji niż nie jeden pośrednik czy właściciel. W przypadku skorzystania z oferty „od znajomego” możesz dowiedzieć się więcej o nieruchomości, poznasz prawdziwe przyczyny sprzedaży mieszkania i masz możliwość indywidualnych negocjacji co do ceny.

3. Zasada ograniczonego zaufania

Przybywa ofert na rynku, ceny nieruchomości wzrastają, a zapotrzebowanie na własne „eM” nie spada. Rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami. Nie odradzam korzystania z pośredników nieruchomości, ale doradzam skorzystanie z zaufanych, poleconych pośredników. Wśród całej rzeszy znajdują się zarówno specjaliści, którzy znają rynek, mają duże znajomości wsród inwestorów i deweloperów – takich polecamy.

Pamiętajmy jednak, że od 1 stycznia 2014 roku zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości może wykonywać każdy. Aby trudnić się tą profesją nie jest konieczna licencja ani jakiekolwiek przeszkolenie. Otwarcie zawodu spowodowało, że obrotem nieruchomościami zajmują się również wprawieni handlowcy, których głównym celem jest wynegocjowanie jak najwyższej stawki za mało atrakcyjne mieszkania. Szukajmy i korzystajmy z pomocy profesjonalistów – jak? I w tym przypadku metoda pantoflowa jest niezastąpiona. Wśród twoich znajmych z pewnością znajdzie się ktoś, kto może polecić zaufanego agenta nieruchomości. Sprawdźmy, czy pośrednik posiada odpowiednie licencje, certyfikaty, szkolenia, które choć nie są obowiązkowe, to świadczą o dotychczasowym doświadczeniu agenta.

Pośrednika i zarządcę nieruchomości możesz sprawdzić na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w Centralnym Rejestrze Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość?

Mówią, że najtrudniejszy jest pierwszy krok, a więc znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Szybko okazuje się jednak, że ten drugi krok – transakcja – też nie jest dużo prostszy. Przeczytaj jak bezpiecznie kupić mieszkanie.

4. Istnieje tylko jedna zasada: polujesz albo jesteś upolowanym

Ulubiona zasada Franka Underwood’a doskonale sprawdza się na rynku nieruchomości.

Pierwszy krok – bez pośredników. Gdy rozpoczynamy poszukiwania mieszkania najlepsze oferty to te, gdy mieszkanie na sprzedaż wystawia sam właściciel. Opisze w ogłoszeniu wszelkie szczegóły, ujawni wszelkie tajemnice nieruchomości a do tego będzie skory do negocjacji. Po kilku nieudanych doświadczeniach z nierzetelnymi pośrednikami polecam szukanie ofert bezpośrednich.

Agenci nieruchomości umawiają się częstoze sprzedającym na prowizję procentową, ale też podpisują umowę z kupującym. Jeśli chcesz kupić konkretne mieszkanie, które wystawione jest na sprzedaż przez biura nieruchomości, musisz skorzystać z ich usług. Wówczas pośrednik łączy strony, zarówno sprzedającego i kupującego – a zatem nie reprezentuje żadnej z nich. Najbardziej zależy mu na jak najwyższej cenie, by zwiększyć prowizje.  Zwróć uwagę, że czasami jedno mieszkanie jest oferowane do sprzedaży przez kilka biur nieruchomości. Warto sprawdzić jakie prowizje oferują poszczególne agencje, bo mogą się one różnić nawet o kilka procent.

Drugi krok – zaufaj pośrednikowi. Ilość ofert agencji nieruchomości jest tak duża, że coraz więcej osób nie wyobraża sobie zakupu nieruchomości bez pośrednika. Jednak zamiast odbierać telefony od różnych, nieznanych pośredników, doświadczeni inwestorzy doradzają odwrócić reguły. Skoro sprzedający wynajmuje pośrednika, dlaczego nie może zrobić tego kupujący?

Spróbuj zaoferować zaufanemu, polecanemu pośrednikowi prowizję za pomoc w znalezieniu mieszkania. Prowizję można ustanowić procentowo, ale warto spróbować umówić się na z góry ustaloną kwotę, niezależną od ostatecznej ceny sprzedaży. Wówczas agent będzie miał „motywację”, aby znaleźć najciekawszą ofertę spełniającą twoje oczekiwania, pomoże również w negocjacach cenowych. Nie zrażaj się kosztami. Może okazać się, że dzięki takiemu rozwiązaniu uda się znaleźć ciekawszą ofertę, co prawda w cenie nieco wyższej od rynkowej, ale za to spełniającą Twoje wszystkie oczekiwania. Pośrednik może pomóc znaleźć rzeczywiście bardzo dobrą ofertę.

5. Umowa z pośrednikiem nieruchomości

Jeżeli decydujesz się na skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, wymagaj pisemnej umowy, z którą będziesz mógł zapoznać się przed jej podpisaniem. Tylko pisemna umowa jest ważna i skuteczna! W umowie pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy natomiast klient zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. W umowie sprawdź do jakich konkretnych działań zobowiązuje się pośrednik, powinny być wprost wymienione. Najlepiej zawierać umowy na czas określony, w których z góry określimy czas trwania zobowiązania.

Istotna jest również klauzula wyłączności. Takie zastrzeżenie będzie wiązało się z tym, że w czasie obowiązywania umowy nie będziesz mógł powierzyć innej osobie wykonania czynności pośrednictwa w stosunku do tej samej nieruchomości.

Najważniejsze w umowie – należne opłaty, wynagrodzenie pośrednika i warunki płatności. Agent nieruchomości musi podać kwotę brutto, uwzględniającą również podatek VAT, nie może pobrać swojego wynagrodzenia z góry ani przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Honorarium dla pośrednika nieruchomości należy się dopiero po zakończeniu transakcji, czyli np. podpisaniu umowy sprzedaży.

Dwa razy przeczytaj zasady i warunki rozwiązania umowy pośrednictwa. W umowie zawartej na czas nieoznaczony, warto zastrzec możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Agent nieruchomości nie może zastrzec kar umownych za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Polska Federacja Rynku Nieruchomości podkreśla, że pośrednik, który działa na zlecenie sprzedającego nie może uzależniać prezentowania mieszkania potencjalnym kupujących od tego, czy podpiszą z nim umowę.

Masz pytanie lub wątpliwości? Skontaktuj się z autorem artykułu: rafal.przybyszewski@gmail.com