Jako właściciele lub najemcy lokalu często zamierzamy wynająć czy podnająć cały lokal lub jego część. Zanim zawrzemy stosowną umowę sprawdźmy, czy mamy do tego prawo (tylko właściciel może swobodnie dysponować lokalnem – najemca podnajmując lokal bez zgody właściciela ryzykuje wypowiedzenie umowy najmu).
NIERUCHOMOŚCI BEZ WĄTPLIWOŚCI
Blog dla kupujących, inwestujących i wynajmujących. Wskazuję rozwiązania najczęstszych problemów, podpowiadam jak rozwiać prawne wątpliwości.
UPRAWNIENIA LOKATORA
Obowiązująca od dnia 10 lipca 2001 r. ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733) wprowadza daleko idącą ochronę praw lokatorów. Umowa najmu (z wyjątkiem umowy dotyczącej lokalu socjalnego) może zostać zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony nie krótszy niż trzy lata. W przypadku zawarcia umowy na okres krotszy niż trzy lata umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Zabronione jest też zastrzeżenie w umowie warunku rozwiązującego, tj. warunku, po którego spełnieniu umowa ulega rozwiązaniu. Wyjątkiem od tej zasady są umowy, w których rozwiązanie uzależnia się od warunku w postaci:
a) ustania stosunku pracy – jeśli umowa związana była z tym stosunkiem,
b) powrotu właściciela do lokalu, w którym zamieszkiwał przed zawarciem umowy i ponownego w nim zamieszkania lub odpłatnego zbycia lokalu,
c) zakończenia przez lokatora nauki w szkole lub uczelni wyższej.
W przypadku zastrzeżenia jednego z wyżej wskazanych warunków umowa rozwiązuje się nie wcześniej niż po upływie 3 miesięcy od ziszczenia się tego warunku.
Wynagrodzenie za korzystanie z lokalu ustalone może być jedynie w pieniądzu polskim. Inne określanie wysokości czynszu jest niedopuszczalne. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności tytułu najmu, nie wyższej niż w wysokości 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu w wysokości zwaloryzowanej (tj. ustalonej według stawki czynszu z dnia zwrotu kaucji).
Stawki czynszu w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych właściciel ustala stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość uzytkową, a w szczególności:
1) położenie budynku, np. centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca,
2) położenie lokalu, np. kondygnacja, stopień nasłonecznienia,
3) wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan,
4) ogolny stan techniczny budynku.
Podwyższenie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż 6 miesięcy. W razie podwyższenia opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Podwyżki czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie mogą w danym roku przekraczać średniorocznego wzrostu cen towarów i usułg konsumpcyjnych ogółem w minionym roku w stosunku do roku poprzedzającego rok miniony nie więcej niż o:
1) 50% – jeżeli roczna wysokość czynszu nie przekracza 1% wartości odtworzeniowej lokalu,
2) 25% – jeżeli roczna wysokość czynszu nie jest wyższa niż 1% i nie przekracza 2% wartości odtworzeniowej lokalu,
3) 15% – jeżeli roczna wysokość czynszu jest wyższa niż 2% wartości odtworzeniowej lokalu.
Dane o wzroście cen towarów i usług konsumpcyjnych są podawane w komunikatach Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściela. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawca mediów lub dostawca usług.
